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改實坪制計價的困難點
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UDN/名家觀點
民眾在公共政策網路參與平台推動連署「房價改實坪制計價」，已有5,000多人附議，通過門檻，內政部須在9月29日前回應。改實坪計價，以前也討論過，最終都認為不宜貿然實施，我相信這次答案也差不多。 上一波的討論改變了雨遮、屋簷的命運。當年消基會曾這麼形容：為什麼消費者要花一部賓士的錢去買鳥站的地方。其後雨遮、屋簷先是改為可登記不計價，明年元旦起，再改為不登記不計價，而陽台還是可以登記和計價。估計這一次仍可能導致遊戲規則的小幅調整，但不太可能把雨遮、屋簷不登記的結果擴及所有的公設，那可茲事體大。 先說改實坪制的困難點。首先，附議的人再怎麼多，絕對不會比擁有自有住宅的人多，根據主計總處統計，2015年台灣自有住宅比率高達84.23%。這是一個群體與利益比較的問題，畢竟無殼蝸牛是少數，政策上如果改為實坪制，因為公設（虛坪）不能登記，立刻衝擊有殼者的權益。 無殼者覺得房子很貴，買不起，想推動實坪制，降低房屋總價，大家都能夠理解。目前總價1,000萬元的房子，大概其中的300萬元是買了公設，只要實施實坪制，馬上可以省下300萬元；但絕大多數已有住宅的人不見得會同意，因為改為實坪制，資產馬上就縮水了，更何況他們在買房當初也支付了相當比例公設的錢。 附議的人可能會質疑：為什麼日本能，我們不能？今年5月，我到日本去考察，特地去了解這個議題，原來日本的公設不是不登記，而是登記在管理委員會名下，人家的管委會是法人，但台灣的管委會不具法人資格，那麼公設登記首先就得修法。 接下來，改實坪制必然也會衝擊地方稅收，一旦登記面積少三成，房屋稅和契稅也會隨之驟減，更何況近年地方政府財政日益困窘。當然，地方政府可以提高房屋評定現值來彌補稅收，但先前的大幅調升已引發民怨，不管有理、沒理，下任地方首長恐怕短期內都很難再動評定現值。 回頭來看公設比為什麼會一直增加，一是法規改了，例如「建築技術規則」規定，八層樓以上建築物要設置兩支逃生梯，所以公共設施面積增加了；另一是生活品質提升的需求，以前常見12層大樓只配備一部電梯，後來增加為兩部，也有配備三部的，這也增加了公共設施的面積。另外，地下停車場也成必要配備，停車格及其應分攤車道以外的車道面積也計入公共設施，也就是說，公設比的增加不一定要完全歸責於建商。 不能把公設比縮回從前，實坪制暫時又不受全民支持，內政部能做什麼呢？有，可以採香港模式，讓公設的分攤更透明，把遊戲規則訂清楚，例如當層的公共空間就由當層住戶分攤，八樓的電梯間、樓梯間、走道等等，就由八樓住戶分攤；屬於整棟大樓的公設就由全體住戶分攤；至於地下停車場的空間怎麼分攤更要講清楚，至少避免沒買車位的人要去分攤車道的公設。 另一值得關注的是，現階段政府正大力推動都市更新，公設比一旦歸零，不僅更新後原預期增加銷售面積（公設）的誘因消失，連帶原已登記有案的舊屋公設亦不得登記，其所衍生之後遺症不容小覷。 這是個民意高漲的時代，相信內政部也不會逕行決定，應該會經由論壇或召開公聽會讓大家把問題談清楚，免得過不了多久，同樣的問題又捲土重來。（本文由淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰口述） |
